Bạn đang cân nhắc giữa mua lại một dự án bất động sản và mua lại cổ phần của công ty sở hữu dự án? Đây là một trong những bài toán pháp lý quan trọng đối với nhà đầu tư khi tham gia các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản hoặc đầu tư tài sản.
Hãy cùng WISEE LAW phân tích rõ các ưu điểm và nhược điểm của phương án nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty sở hữu dự án, từ góc độ quy định pháp luật hiện hành cũng như thực tiễn tư vấn, triển khai các thương vụ của chúng tôi.
1. Ưu điểm của thủ tục chuyển nhượng cổ phần công ty
- Một là, thời gian thực hiện nhanh chóng:
- Việc chuyển nhượng cổ phần là giao dịch dân sự, không cần xin chấp thuận từ cơ quan quản lý nhà nước (trừ trường hợp ngành nghề kinh doanh có điều kiện).
- Trên thực tế, nếu các bên đã thống nhất được các điều khoản thương mại và pháp lý, thì việc hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cổ phần, cập nhật sổ đăng ký cổ đông, và thay đổi đăng ký doanh nghiệp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư (nếu có thay đổi thông tin) có thể hoàn thành trong khoảng 15–20 ngày làm việc, thậm chí nhanh hơn.
- Điều này giúp bên mua nhanh chóng nắm quyền kiểm soát công ty dự án mà không gián đoạn tiến độ triển khai.
- Hai là, thủ tục đơn giản, ít ràng buộc:
Chỉ cần thực hiện đàm phán và ký kết hợp đồng chuyển nhượng cổ phần; cập nhật sổ đăng ký cổ đông; nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu bên chuyển nhượng là cá nhân) hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu là tổ chức). Không phải qua các bước như thẩm định năng lực tài chính, lập hồ sơ xin chuyển nhượng dự án... như trong trường hợp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Ba là, cá nhân có thể trực tiếp sở hữu dự án thông qua cổ phần:
- Theo quy định pháp luật hiện hành, bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản và đáp ứng các điều kiện cụ thể.
- Tuy nhiên, với hình thức nhận chuyển nhượng cổ phần, cá nhân (không cần thành lập công ty bất động sản) vẫn có thể trở thành chủ sở hữu hợp pháp của dự án thông qua quyền kiểm soát công ty.
- Bốn là, không bắt buộc chứng minh năng lực tài chính hay nguồn vốn:
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, bên nhận chuyển nhượng dự án phải chứng minh năng lực tài chính để tiếp tục triển khai dự án. Trong khi đó, chuyển nhượng cổ phần không bị ràng buộc bởi yêu cầu này, miễn là các bên tự thỏa thuận, không cần sự chấp thuận hay đánh giá từ cơ quan quản lý nhà nước.
- Năm là, chi phí thuế thấp và dễ dự đoán:
Thuế suất áp dụng cho giao dịch chuyển nhượng cổ phần là 0,1% x giá trị hợp đồng đối với cá nhân (theo quy định của Luật Thuế TNCN). Trong khi đó, chuyển nhượng dự án có thể phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp 20% và lệ phí trước bạ 0,5% khi đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Như vậy, chi phí thuế trong giao dịch cổ phần thường thấp hơn đáng kể và thuận lợi hơn cho cấu trúc tài chính của thương vụ.
- Sáu là, tiết kiệm chi phí và thời gian thực hiện, không gián đoạn hoạt động triển khai:
- Thủ tục đơn giản và nhanh gọn giúp hạn chế chi phí pháp lý, tư vấn và hành chính.
- Quan trọng hơn: bên mua có thể tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nắm quyền kiểm soát công ty, không phải chờ hoàn tất thủ tục hành chính.
- Bảy là, bên mua nắm toàn quyền điều hành công ty dự án:
Khi nắm giữ 100% cổ phần, bên mua sẽ có toàn quyền quyết định mọi hoạt động phát triển dự án thông qua vai trò là chủ sở hữu công ty. Tất cả giấy phép, quyền sử dụng đất, thiết kế, tài sản gắn liền với dự án đều thuộc quyền sở hữu hợp pháp của công ty dự án mà bên mua đang kiểm soát.
- Tám là, duy trì bộ máy vận hành hiện hữu, hạn chế xáo trộn nhân sự:
Công ty được giữ nguyên: mã số thuế, trụ sở, tài khoản ngân hàng và hệ thống nhân sự không thay đổi. Việc duy trì đội ngũ nhân sự cũ giúp không gián đoạn hoạt động vận hành, không phát sinh thêm chi phí tuyển dụng và đào tạo – đặc biệt quan trọng trong các dự án đang triển khai hoặc có lượng khách hàng lớn.
2. Nhược điểm và rủi ro của thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần
- Một là, không phù hợp nếu công ty có nhiều dự án:
Nếu công ty sở hữu nhiều dự án bất động sản, việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần đồng nghĩa với việc bên mua phải tiếp nhận toàn bộ các dự án, bao gồm cả những dự án không có nhu cầu. Trong trường hợp này, chuyển nhượng dự án riêng lẻ sẽ hợp lý hơn cả về pháp lý và thương mại.
- Hai là, tiềm ẩn các nghĩa vụ tài chính và pháp lý khó kiểm soát:
Các khoản nợ, nghĩa vụ thuế, bảo hiểm, trách nhiệm tài chính với Nhà nước hoặc bên thứ ba có thể chưa được thể hiện rõ ràng trong hồ sơ. Nếu không kiểm tra kỹ, bên mua sẽ gánh toàn bộ nghĩa vụ phát sinh từ thời điểm trước khi sở hữu công ty. Do đó, nhà đầu tư nên yêu cầu cung cấp đầy đủ báo cáo tài chính, kê khai thuế, báo cáo nợ vay và nên thuê kiểm toán hoặc đơn vị tư vấn pháp lý để thực hiện thẩm định chuyên sâu (due diligence).
- Ba là, phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng hiện tại:
Công ty chủ dự án thường đã ký kết nhiều hợp đồng, cam kết, thỏa thuận trước thời điểm chuyển nhượng cổ phần. Các nghĩa vụ này vẫn có hiệu lực, ngay cả khi không còn phù hợp với định hướng mới. Việc chấm dứt hoặc sửa đổi các hợp đồng có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường, tranh chấp hoặc phạt vi phạm.
- Bốn là, rủi ro pháp lý trong việc thanh toán nhiều đợt:
Với các thương vụ giá trị lớn, thanh toán thường chia làm nhiều đợt: đặt cọc – cập nhật sổ cổ đông – chuyển quyền điều hành – thanh toán cuối. Nếu hợp đồng không quy định rõ ràng về điều kiện thanh toán, phạt vi phạm hoặc biện pháp bảo đảm, có thể dẫn đến tranh chấp.
- Năm là, khó khăn trong quản trị và điều hành nhân sự:
Khi tiếp quản toàn bộ cổ phần, bên mua buộc phải tiếp quản cả đội ngũ nhân sự hiện tại. Việc chấm dứt hợp đồng lao động cần tuân thủ quy định của Bộ luật Lao động, bao gồm: quy trình chấm dứt HĐLĐ, chi trả trợ cấp thôi việc, thương lượng với người lao động và xử lý các tranh chấp có thể phát sinh.
Việc lựa chọn giữa nhận chuyển nhượng cổ phần công ty hay nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phụ thuộc vào mục tiêu kiểm soát, phương án tài chính, cũng như khả năng quản trị rủi ro pháp lý của nhà đầu tư.
Để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo pháp lý cho thương vụ, các nhà đầu tư nên tiến hành thẩm định pháp lý toàn diện và có sự tham vấn từ luật sư chuyên môn ngay từ giai đoạn đầu của thương lượng.
Vui lòng liên hệ WISEE LAW để được tư vấn cụ thể các vấn đề pháp lý đang vướn mắc của quý Khách hàng!
Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư Huỳnh Đỗ Thiện Trung
