Vừa qua, các luật sư WISEE LAW đã tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng là bị hại tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm vụ án xảy ra tại Dự án Khu trung tâm đô thị - Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
Một số cựu cán bộ thuộc Bộ Quốc phòng và UBND tỉnh Khánh Hòa đã thực hiện không đúng trình tự, thủ tục, bàn giao hơn 62 ha đất quốc phòng cho Tập đoàn Phúc Sơn, gây thiệt hại cho Nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng đất. Trong khi dự án chưa bảo đảm đầy đủ điều kiện pháp lý, bị cáo Nguyễn Văn Hậu, cựu Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Phúc Sơn, vẫn chỉ đạo quảng bá, giới thiệu dự án và ký 982 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với 686 cá nhân, tổ chức, thu về hơn 7.032 tỷ đồng.
Bản án sơ thẩm của Tòa án Quân sự Quân khu 5 tuyên phạt:
- Sáu cựu cán bộ thuộc Bộ Quốc phòng và tỉnh Khánh Hòa về tội Vi phạm các quy định về quản lý đất đai.
- Nguyễn Văn Hậu phạm tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, bị tuyên 11 năm tù trong vụ án này; tổng hợp với các bản án khác, hình phạt chung là 30 năm tù.
- Hai đồng phạm Nguyễn Thị Hằng và Trần Hữu Định lần lượt bị tuyên 7 năm 6 tháng và 8 năm 6 tháng tù.
Về trách nhiệm dân sự, Tòa xác định 686 khách hàng là bị hại, buộc Nguyễn Văn Hậu bồi thường hơn 7.000 tỷ đồng.
Tại phiên tòa phúc thẩm, hàng trăm khách hàng kháng cáo với mong muốn được công nhận là người thứ ba ngay tình, được tiếp tục thực hiện dự án thay vì chỉ nhận bồi thường. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên quan điểm xác định họ là bị hại và cơ bản giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Điểm đáng chú ý là dù giữ nguyên phần dân sự, Tòa vẫn kiến nghị UBND tỉnh Khánh Hòa và các cơ quan có thẩm quyền tiếp tục hoàn thiện thủ tục pháp lý của dự án nếu đủ điều kiện, mở ra khả năng tháo gỡ dự án trong tương lai.
*Những vấn đề pháp lý cần lưu ý từ vụ án*
1. Sai phạm của dự án bắt đầu từ đâu?
Trong thực tiễn tư vấn pháp lý dự án, nhiều người cho rằng rủi ro chỉ phát sinh khi chủ đầu tư huy động vốn trái phép.
Thực tế không phải vậy.
Một dự án bất động sản được hình thành từ rất nhiều "lớp" pháp lý: quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường, nghĩa vụ tài chính...Nếu ngay từ giai đoạn đầu, các quyết định về giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xử lý tài sản công không được thực hiện đúng trình tự thì toàn bộ các giao dịch phát sinh sau đó đều có nguy cơ bị ảnh hưởng. Nói cách khác, việc huy động vốn trái pháp luật chỉ là hệ quả nhìn thấy được, còn nguyên nhân sâu xa có thể đã xuất hiện từ rất lâu trước đó.
Đó cũng là lý do vì sao trong vụ án này, bên cạnh người điều hành doanh nghiệp, nhiều cán bộ quản lý nhà nước cũng phải chịu trách nhiệm hình sự.
2. Người mua có thực sự chỉ là "bị hại"?
Đây là vấn đề pháp lý đáng chú ý nhất của vụ án.
Thông thường, trong tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, người giao tài sản sẽ được xác định là bị hại. Tuy nhiên, đặc thù của thị trường bất động sản lại khác. Người mua không giao dịch dựa trên lời hứa suông của chủ đầu tư. Họ còn dựa vào hàng loạt dấu hiệu thể hiện từ phía cơ quan nhà nước: quyết định quy hoạch, văn bản chấp thuận, hiện trạng triển khai dự án, hoạt động của doanh nghiệp trên thực địa...Chính vì vậy, nhiều khách hàng cho rằng họ không chỉ là người bị chiếm đoạt tài sản mà còn là người thứ ba ngay tình, đã giao dịch trong niềm tin hợp lý vào tính hợp pháp của dự án.
Mặc dù quan điểm này không được Hội đồng xét xử chấp nhận, nhưng đây vẫn là vấn đề có ý nghĩa lớn đối với thực tiễn xét xử các vụ án bất động sản trong tương lai. Bởi lẽ, khi niềm tin của người dân được hình thành không chỉ từ doanh nghiệp mà còn từ hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước, thì việc bảo vệ quyền lợi của họ cần được xem xét trên nhiều phương diện hơn là chỉ áp dụng cơ chế bồi thường.
3. Trách nhiệm của cơ quan nhà nước không dừng lại ở trách nhiệm hình sự của cá nhân
Một điểm rất đáng lưu ý là sai phạm trong vụ án không chỉ đến từ doanh nghiệp.
Các hành vi giao đất, quản lý đất quốc phòng và xử lý thủ tục đầu tư trái quy định của một số cán bộ nhà nước đã tạo ra tiền đề để dự án tiếp tục được triển khai và huy động vốn.
Điều này đặt ra một vấn đề lớn trong quản trị nhà nước. Khi một quyết định hành chính trái pháp luật trở thành cơ sở để người dân xác lập giao dịch dân sự, hậu quả không chỉ dừng lại ở trách nhiệm của người ký quyết định mà còn tác động trực tiếp đến quyền sở hữu, quyền tài sản và sự ổn định của các quan hệ dân sự đã được xác lập.
Đây là lý do pháp luật ngày càng nhấn mạnh yêu cầu minh bạch, kiểm soát quyền lực và trách nhiệm giải trình trong hoạt động quản lý đất đai, đầu tư và phát triển dự án.
4. Bảo vệ người mua bằng tiền hay bằng chính dự án?
Có lẽ chi tiết đáng chú ý nhất trong bản án phúc thẩm là việc Hội đồng xét xử vẫn kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền tiếp tục hoàn thiện thủ tục pháp lý của dự án nếu đủ điều kiện. Trong nhiều dự án bất động sản quy mô lớn, đặc biệt khi giá trị tài sản đã được hình thành và có số lượng lớn khách hàng tham gia, việc chỉ buộc hoàn trả tiền chưa chắc đã là giải pháp tối ưu. Nếu những vướng mắc pháp lý còn có thể được tháo gỡ trong khuôn khổ pháp luật, việc tiếp tục triển khai dự án có thể giúp bảo toàn giá trị tài sản, giảm thiểu thiệt hại cho người mua, đồng thời hạn chế áp lực thi hành án kéo dài.
Đương nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc "hợp pháp hóa" các sai phạm đã xảy ra. Trách nhiệm hình sự của cá nhân vi phạm vẫn phải được xử lý nghiêm minh. Nhưng việc xử lý trách nhiệm hình sự và việc tìm giải pháp cho số phận pháp lý của dự án là hai vấn đề cần được nhìn nhận độc lập, với mục tiêu cuối cùng là bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và những người đã giao dịch ngay tình.
Vụ án tại sân bay Nha Trang cho thấy một thực tế mà chúng tôi thường gặp trong quá trình tư vấn pháp lý dự án: rủi ro lớn nhất của một dự án bất động sản không phải lúc nào cũng nằm ở hợp đồng mua bán, mà nằm ở nền tảng pháp lý của dự án được hình thành từ nhiều năm trước.
Đối với nhà đầu tư và người mua, việc dự án có quy hoạch, có văn bản của cơ quan nhà nước hoặc đang được triển khai trên thực địa không đồng nghĩa với việc dự án đã đủ điều kiện huy động vốn hoặc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Đối với chủ đầu tư, việc tuân thủ đầy đủ trình tự pháp lý ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư không chỉ là yêu cầu về thủ tục, mà còn là điều kiện tiên quyết để bảo vệ chính doanh nghiệp, khách hàng và toàn bộ giá trị của dự án trong suốt vòng đời đầu tư.
- - - - - - - - THÔNG TIN LIÊN HỆ TƯ VẤN- - - - - - - -
P: 0984.47.47.54
E: wiseelaw@gmail.com
W: www.wiseelaw.com
A: 92b Nguyễn Hữu Cảnh, Thạnh Mỹ Tây, HCM
