Trong bối cảnh chuyển đổi số đang chiếm lĩnh mọi mặt của đời sống, quy trình hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng không nằm ngoài xu hướng này. Tuy nhiên, việc áp dụng Nghị định 69/2024/NĐ-CP, đặc biệt là Khoản 8 Điều 40, đang đặt ra nhiều thách thức pháp lý và thực tiễn liên quan đến xác thực định danh điện tử trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vậy, những điểm cần lưu ý trong quy định này là gì? Rủi ro nào có thể xuất hiện? Và các giải pháp ra sao?
I. Nội dung Khoản 8 Điều 40 Nghị định 69/2024/NĐ-CP
Khoản 8 Điều 40 quy định rõ ràng rằng khi tiếp nhận hồ sơ trực tuyến, cơ quan nhà nước phải thực hiện xác thực tài khoản định danh điện tử của tổ chức hoặc cá nhân thông qua hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính. Điều đặc biệt quan trọng là:
"Trường hợp ủy quyền giải quyết thủ tục hành chính, tài khoản định danh điện tử được xác định là tài khoản định danh điện tử của tổ chức, cá nhân ủy quyền."
Điều này có nghĩa là trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ trực tuyến, tài khoản VNeID phải là của người nhận chuyển nhượng (hoặc phải là tài khoản của người ủy quyền trong trường hợp có ủy quyền).
Tuy nhiên, vấn đề chính nằm ở đâu?
II. Những vướng mắc thực tế khi áp dụng Khoản 8 Điều 40
Dù quy định này nhằm gia tăng tính minh bạch và bảo mật trong giao dịch điện tử, nhưng khi đi vào thực tế, nhiều vướng mắc pháp lý và thực tiễn nảy sinh:
2.1. Lo ngại về bảo mật và quyền riêng tư
Tài khoản VNeID không chỉ là công cụ xác thực danh tính mà còn lưu trữ nhiều thông tin cá nhân quan trọng như: căn cước công dân điện tử, thông tin bảo hiểm, hộ khẩu, và các giao dịch tài chính. Khách hàng rất lo ngại về việc cung cấp tài khoản VNeID cho bên thứ ba (ví dụ: luật sư, công ty dịch vụ...), bởi chỉ cần mã OTP, bên thứ ba có thể truy cập nhiều thông tin nhạy cảm. Vì lý do này, nhiều khách hàng đã từ chối sử dụng hình thức nộp hồ sơ trực tuyến, dù phương thức này mang lại sự tiện lợi về thời gian và quy trình.
2.2. Thiếu hướng dẫn rõ ràng về trường hợp ủy quyền
Theo quy định, khi có ủy quyền, tài khoản của người ủy quyền phải được sử dụng để nộp hồ sơ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều cơ quan hành chính địa phương không thống nhất trong cách hiểu và áp dụng quy định này. Trong khi một số nơi cho phép tài khoản VNeID của người được ủy quyền được dùng để nộp hồ sơ, thì một số khác lại yêu cầu phải sử dụng tài khoản của chính người nhận chuyển nhượng, ngay cả khi đã có văn bản ủy quyền hợp pháp. Điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp dịch vụ pháp lý và các văn phòng luật sư khi hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục.
2.3. Rào cản trong việc nộp hồ sơ thay mặt khách hàng
Khi chưa có yêu cầu xác thực VNeID, các công ty dịch vụ pháp lý có thể dễ dàng hỗ trợ khách hàng nộp hồ sơ chỉ với giấy ủy quyền hợp pháp. Tuy nhiên, với quy định mới, nếu cơ quan hành chính không cho phép dùng tài khoản của người được ủy quyền, khách hàng buộc phải tự thao tác trên hệ thống. Điều này dẫn đến hai hệ lụy:
1. Khách hàng không quen thao tác trên hệ thống số, gây ra sai sót và mất thời gian sửa chữa.
2. Những khách hàng bận rộn hoặc không thành thạo công nghệ cảm thấy thủ tục quá phức tạp, khiến họ tìm kiếm cách làm trực tiếp thay vì trực tuyến—đi ngược lại mục tiêu số hóa hành chính.
III. Giải pháp và kiến nghị
Để khắc phục những vấn đề nêu trên, cần có những điều chỉnh và hướng dẫn chi tiết trong quá trình thực thi. Với vai trò là luật sư chuyên tư vấn đất đai, tôi xin đề xuất một số giải pháp như sau:
1. Hướng dẫn rõ ràng về việc sử dụng tài khoản VNeID trong trường hợp ủy quyền.
- Nếu đã có giấy ủy quyền hợp pháp, cần cho phép sử dụng tài khoản VNeID của người được ủy quyền để thực hiện giao dịch.
- Có thể yêu cầu bổ sung xác thực qua chữ ký số hoặc tài liệu bổ sung để đảm bảo tính pháp lý.
2. Xây dựng phương án thay thế cho khách hàng không muốn cung cấp tài khoản VNeID.
- Cho phép nộp hồ sơ bằng các phương thức xác thực khác (ví dụ: chữ ký số doanh nghiệp, xác thực qua mã QR riêng của hệ thống hành chính).
- Đảm bảo khách hàng có thể thực hiện thủ tục mà không bị yêu cầu cung cấp thông tin cá nhân quá mức cần thiết.
3. Hỗ trợ khách hàng thao tác trên hệ thống để giảm thiểu sai sót.
- Các công ty dịch vụ pháp lý có thể tư vấn và hướng dẫn từ xa, thay vì trực tiếp thực hiện thao tác thay khách hàng.
- Cung cấp dịch vụ hỗ trợ đăng ký tài khoản VNeID và hướng dẫn sử dụng để khách hàng có thể yên tâm hơn khi thực hiện giao dịch số.
IV. Kết luận
Khoản 8 Điều 40 của Nghị định 69/2024/NĐ-CP đánh dấu bước tiến lớn trong cải cách thủ tục hành chính, nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức thực tế trong quá trình áp dụng, đặc biệt cho các giao dịch cần ủy quyền như chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc triển khai quy định này cần sự đồng nhất và linh hoạt từ phía cơ quan nhà nước. Đồng thời, các doanh nghiệp và văn phòng luật sư cần nhanh chóng cập nhật và thích nghi với các thay đổi này để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
???? Nếu bạn gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cần hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, hãy liên hệ với WISEE LAW để được tư vấn chuyên sâu và chính xác nhất !
