Luật Quy hoạch 2025 và các quy định sửa đổi, bổ sung liên quan đến pháp luật về quy hoạch đô thị, nông thôn được đánh giá là một trong những bước điều chỉnh quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý trong quá trình quản lý quy hoạch, phát triển đô thị và triển khai dự án đầu tư tại Việt Nam.

Các thay đổi mới không chỉ hướng đến việc bảo đảm tính thống nhất giữa hệ thống pháp luật về quy hoạch, đất đai, đầu tư và tổ chức chính quyền địa phương mà còn tạo cơ sở pháp lý cho việc đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị đầu tư, phát triển đô thị hiện đại và thu hút nguồn lực đầu tư trong giai đoạn mới.

I. LÀM RÕ KHÁI NIỆM “ĐÔ THỊ” VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ MỚI

Một trong những nội dung đáng chú ý của Luật Quy hoạch 2025 là việc sửa đổi, bổ sung quy định về khái niệm “đô thị” tại khoản 1 Điều 2 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024. Theo đó, pháp luật đã làm rõ các đặc điểm cốt lõi để xác định một đô thị, bao gồm:

• Là khu vực tập trung dân cư có mật độ cao;
• Chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực phi nông nghiệp;
• Có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát triển;
• Đóng vai trò trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành;
• Có chức năng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc vùng lãnh thổ.

Bên cạnh đó, quy định về phân loại đô thị cũng được sửa đổi theo hướng mở rộng các tiêu chí đánh giá, không chỉ dựa trên quy mô dân số hoặc hạ tầng truyền thống mà còn bổ sung các yếu tố:

• Hạ tầng số;
• Tổ chức không gian;
• Kiến trúc cảnh quan;
• Yếu tố phát triển xanh, thông minh, thích ứng biến đổi khí hậu và phát triển bền vững.

Đây là cơ sở quan trọng cho việc định hướng phát triển các mô hình đô thị mới, khu đô thị tích hợp, đô thị thông minh và các dự án phát triển đô thị quy mô lớn trong thời gian tới.

II. HOÀN THIỆN HỆ THỐNG QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ NÔNG THÔN

Luật Quy hoạch 2025 cũng sửa đổi nhiều nội dung nhằm bảo đảm tính đồng bộ giữa hệ thống quy hoạch với các luật liên quan như:

• Luật Đất đai sửa đổi;
• Luật Tổ chức chính quyền địa phương;
• Luật Quy hoạch sửa đổi;
• Pháp luật về đầu tư và phát triển đô thị.

Theo đó, hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn được xác định rõ hơn, bao gồm:

• Quy hoạch đô thị;
• Quy hoạch nông thôn;
• Quy hoạch khu chức năng;
• Quy hoạch không gian ngầm;
• Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật.

Đồng thời, pháp luật cũng quy định cụ thể phạm vi và điều kiện lập:

• Quy hoạch chung;
• Quy hoạch phân khu;
• Quy hoạch chi tiết;
• Quy hoạch phục vụ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Đáng chú ý, việc bổ sung cơ chế lập quy hoạch phân khu đối với khu vực cần đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được xem là thay đổi có ý nghĩa lớn đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, khu công nghiệp và dự án có sử dụng đất trong thời gian tới.

III. QUY ĐỊNH RÕ HƠN VỀ CĂN CỨ LẬP CÁC CẤP ĐỘ QUY HOẠCH

Luật Quy hoạch 2025 tiếp tục làm rõ mối quan hệ giữa các cấp quy hoạch nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quá trình triển khai thực tế.

Theo quy định mới:

• Quy hoạch chung phải phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và các quy hoạch cấp cao hơn;
• Quy hoạch phân khu được lập căn cứ vào quy hoạch chung hoặc quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh tùy từng trường hợp;
• Quy hoạch chi tiết được lập trên cơ sở quy hoạch phân khu, quy hoạch chung hoặc chương trình mục tiêu quốc gia.

Việc quy định rõ căn cứ lập quy hoạch giúp hạn chế tình trạng chồng chéo, điều chỉnh nhiều lần hoặc phát sinh xung đột giữa các cấp quy hoạch trong quá trình triển khai dự án đầu tư.

IV. PHÙ HỢP VỚI MÔ HÌNH TỔ CHỨC CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG 02 CẤP

Bên cạnh các nội dung chuyên môn về quy hoạch, Luật Quy hoạch 2025 cũng thực hiện chỉnh lý kỹ thuật đối với nhiều điều khoản liên quan đến:

• Trình tự lập quy hoạch;
• Thẩm quyền phê duyệt;
• Trách nhiệm cơ quan quản lý nhà nước;
• Lấy ý kiến cộng đồng;
• Cắm mốc và công bố thông tin quy hoạch;
• Quy hoạch sử dụng đất cấp xã.

Các điều chỉnh này nhằm bảo đảm phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp theo định hướng cải cách bộ máy hành chính trong giai đoạn mới.

V. Ý NGHĨA ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP VÀ NHÀ ĐẦU TƯ

Từ góc độ thực tiễn đầu tư, các thay đổi mới của Luật Quy hoạch 2025 được kỳ vọng sẽ:

• Tăng tính đồng bộ giữa các loại quy hoạch;
• Rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư;
• Giảm xung đột pháp lý trong triển khai dự án;
• Tạo điều kiện cho việc phát triển các mô hình đô thị mới;
• Đẩy nhanh quá trình lựa chọn nhà đầu tư và triển khai dự án có sử dụng đất.

Đặc biệt, đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, khu đô thị, khu công nghiệp hoặc dự án hạ tầng, việc cập nhật kịp thời các thay đổi về quy hoạch có ý nghĩa rất quan trọng trong việc:

• Đánh giá khả năng phát triển dự án;
• Xây dựng chiến lược đầu tư;
• Kiểm soát rủi ro pháp lý;
• Tối ưu lộ trình triển khai dự án và huy động vốn.

VI. WISEE LAW – ĐỒNG HÀNH PHÁP LÝ CÙNG DOANH NGHIỆP VÀ NHÀ ĐẦU TƯ

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực pháp lý đầu tư, bất động sản và phát triển dự án, WISEE LAW hiện đang đồng hành cùng nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư trong quá trình:

• Rà soát pháp lý quy hoạch dự án;
• Tư vấn, thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Tư vấn điều chỉnh quy hoạch;
• Tư vấn pháp lý đất đai, xây dựng và nhà ở;
• Hỗ trợ pháp lý trong quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
• Kiểm soát rủi ro pháp lý trong quá trình triển khai dự án.

Trong bối cảnh hệ thống pháp luật về quy hoạch, đầu tư và đất đai liên tục thay đổi, việc xây dựng chiến lược pháp lý phù hợp ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế đáng kể các rủi ro về tiến độ, thủ tục và cấu trúc pháp lý của dự án.

- - - - - - - - THÔNG TIN LIÊN HỆ TƯ VẤN- - - - - - - -

P:  0984.47.47.54

E:  wiseelaw@gmail.com 

W: www.wiseelaw.com

A:  92b Nguyễn Hữu Cảnh, Thạnh Mỹ Tây, HCM