Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, được đánh giá là một trong những đạo luật có tác động lớn đến hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển bất động sản và hạ tầng tại Việt Nam.
Điểm đáng chú ý của lần sửa đổi này không chỉ nằm ở việc cắt giảm một số thủ tục hành chính, mà còn thể hiện sự thay đổi trong tư duy quản lý của Nhà nước: giảm tiền kiểm, tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và đẩy mạnh cơ chế hậu kiểm.
Dưới đây là những thay đổi nổi bật mà doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án và các đơn vị tư vấn cần đặc biệt quan tâm.
1. Bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở
Đây là một trong những thay đổi quan trọng nhất của Luật Xây dựng 2025.
Theo quy định mới, cơ quan nhà nước không còn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở như trước đây đối với đa số trường hợp. Thay vào đó, trách nhiệm kiểm soát chất lượng thiết kế được chuyển nhiều hơn cho chủ đầu tư và các tổ chức tư vấn tham gia dự án.
Mục tiêu của quy định này là giảm bớt một tầng thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và tránh tình trạng một dự án phải trải qua nhiều lần kiểm tra, thẩm định chồng chéo.
Tuy nhiên, việc đơn giản hóa thủ tục không đồng nghĩa với giảm trách nhiệm. Chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm lớn hơn đối với chất lượng hồ sơ thiết kế, tính tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật và các rủi ro phát sinh trong quá trình triển khai dự án.
2. Mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Luật Xây dựng 2025 tiếp tục mở rộng phạm vi các công trình được miễn giấy phép xây dựng nhằm bảo đảm tính đồng bộ với các luật chuyên ngành.
Một số nhóm công trình đáng chú ý được bổ sung gồm:
- Công trình xây dựng cấp bách;
- Dự án đầu tư công đặc biệt;
- Dự án đầu tư thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt;
- Công trình phục vụ quốc phòng, an ninh;
- Công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển;
- Công trình hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay.
Việc mở rộng diện miễn giấy phép được kỳ vọng sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai nhiều dự án trọng điểm, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng, năng lượng và logistics.
3. Siết điều kiện miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
Nếu như trước đây nhiều người chỉ quan tâm đến điều kiện "dưới 07 tầng" thì Luật Xây dựng 2025 đã bổ sung thêm tiêu chí về diện tích.
Theo đó, nhà ở riêng lẻ hoặc nhà cấp IV muốn thuộc diện miễn giấy phép xây dựng phải đồng thời đáp ứng điều kiện:
- Có quy mô dưới 07 tầng;
- Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m²;
- Thuộc khu vực đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
Quy định này nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách miễn giấy phép để xây dựng các công trình có quy mô lớn nhưng vẫn được xem là nhà ở riêng lẻ.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, đây là nội dung cần đặc biệt lưu ý trước khi triển khai xây dựng hoặc nhận chuyển nhượng các công trình đã xây dựng.
4. Tăng vai trò của hoạt động thẩm tra thiết kế xây dựng
Song song với việc cắt giảm thủ tục thẩm định của cơ quan nhà nước, Luật Xây dựng 2025 lại nâng cao vai trò của công tác thẩm tra thiết kế.
Các công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hoặc thuộc diện yêu cầu về phòng cháy chữa cháy bắt buộc phải được thẩm tra thiết kế trước khi thực hiện thẩm định.
Điều này cho thấy Nhà nước đang chuyển từ việc trực tiếp kiểm soát hồ sơ sang yêu cầu các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng phải nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp và trách nhiệm pháp lý.
Đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản, khu công nghiệp, nhà máy sản xuất hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, việc lựa chọn đơn vị tư vấn và thẩm tra có năng lực thực sự sẽ trở thành yếu tố quyết định đến tính an toàn pháp lý của dự án.
5. Lần đầu tiên quy định cụ thể các trường hợp bất khả kháng trong hoạt động xây dựng
Trong thực tiễn, nhiều dự án gặp khó khăn khi phát sinh các yếu tố ngoài khả năng kiểm soát như thiên tai, dịch bệnh, biến động chính sách hoặc các sự kiện đặc biệt khác.
Trước đây, khái niệm "bất khả kháng" thường được viện dẫn dựa trên quy định chung của pháp luật dân sự hoặc thỏa thuận hợp đồng.
Luật Xây dựng 2025 đã tiến thêm một bước khi quy định cụ thể hơn các trường hợp bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản có thể làm căn cứ để điều chỉnh dự án hoặc sửa đổi hợp đồng xây dựng.
Đây là cơ sở pháp lý quan trọng giúp các bên xử lý tranh chấp phát sinh liên quan đến tiến độ, chi phí và trách nhiệm thực hiện hợp đồng trong quá trình triển khai dự án.
6. Bổ sung quy định riêng về quản lý trật tự xây dựng
Một điểm mới khác là Luật Xây dựng 2025 đã dành riêng một điều luật để quy định về quản lý trật tự xây dựng.
Nội dung này hướng tới việc kiểm soát xuyên suốt từ giai đoạn khởi công đến hoàn thành công trình, đồng thời làm rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương trong công tác kiểm tra, giám sát.
Đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, đây là tín hiệu cho thấy hoạt động hậu kiểm sẽ được tăng cường mạnh mẽ trong thời gian tới.
7. Bổ sung quy định về "luật áp dụng" – Gỡ vướng khi giải quyết tranh chấp trong thực tiễn
Căn cứ pháp lý: Điều 4 Luật Xây dựng 2025.
Một trong những điểm mới có ý nghĩa nền tảng của Luật Xây dựng 2025 là lần đầu tiên dành riêng một điều luật quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật trong hoạt động đầu tư xây dựng.
Nếu như Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) chủ yếu quy định về trình tự, thủ tục và quản lý hoạt động xây dựng thì chưa có một quy định riêng xác định cách thức áp dụng pháp luật khi quan hệ đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều đạo luật khác nhau.
Trong thực tiễn, đây là một trong những vấn đề thường xuyên phát sinh tranh luận. Hoạt động đầu tư xây dựng không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Xây dựng mà còn có mối liên hệ chặt chẽ với Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại cùng nhiều quy định chuyên ngành khác.
Đặc biệt, trong các tranh chấp hợp đồng xây dựng, đã từng tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về việc xác định luật áp dụng. Có quan điểm ưu tiên áp dụng Luật Thương mại đối với hợp đồng giữa các thương nhân; có quan điểm cho rằng Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh quan hệ hợp đồng; trong khi nhiều vấn đề đặc thù của hoạt động xây dựng lại phải căn cứ vào Luật Xây dựng và các quy chuẩn kỹ thuật chuyên ngành.
Việc bổ sung Điều 4 đã góp phần làm rõ nguyên tắc áp dụng pháp luật trong hoạt động đầu tư xây dựng, tạo cơ sở thống nhất cho cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn và cơ quan giải quyết tranh chấp khi xác định văn bản pháp luật điều chỉnh đối với từng quan hệ pháp lý cụ thể.
Đây là một sửa đổi tuy không làm thay đổi trình tự thủ tục hành chính nhưng lại có ý nghĩa rất lớn đối với thực tiễn tư vấn pháp lý và giải quyết tranh chấp.
Việc xác định đúng luật áp dụng là bước đầu tiên để đánh giá hiệu lực hợp đồng, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, phân tích trách nhiệm bồi thường, điều kiện điều chỉnh hợp đồng cũng như lựa chọn căn cứ pháp lý khi thương lượng hoặc tham gia tố tụng.
Đối với các dự án bất động sản, khu công nghiệp, hạ tầng hoặc các dự án có nhiều chủ thể cùng tham gia, quy định mới này sẽ góp phần hạn chế những cách hiểu và áp dụng pháp luật thiếu thống nhất, đồng thời nâng cao tính dự báo và sự ổn định của môi trường đầu tư.
Tại WISEE LAW, chúng tôi không chỉ tư vấn quy định pháp luật liên quan mà còn trực tiếp đồng hành cùng chủ đầu tư trong quá trình triển khai các thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường và vận hành dự án. Với kinh nghiệm tham gia nhiều dự án bất động sản, cụm công nghiệp và nhà máy sản xuất, WISEE LAW hỗ trợ doanh nghiệp nhận diện sớm các rủi ro pháp lý, xây dựng lộ trình thực hiện phù hợp với quy định pháp luật và đặc thù thủ tục của từng địa phương, từ đó giúp dự án triển khai hiệu quả và an toàn hơn.
