Một trong những điểm đáng chú ý của Luật Quy hoạch 2025 là việc bổ sung cơ chế cho phép lập đồng thời nhiều loại quy hoạch và quy định rõ thứ tự quyết định, phê duyệt đối với từng loại quy hoạch. Đây được xem là bước điều chỉnh quan trọng nhằm tháo gỡ tình trạng chồng chéo, kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư và ách tắc thủ tục trong quá trình triển khai các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án hạ tầng, bất động sản và đầu tư công quy mô lớn.
I. QUY ĐỊNH MỚI VỀ VIỆC LẬP ĐỒNG THỜI CÁC LOẠI QUY HOẠCH
Theo Điều 18 Luật Quy hoạch 2025, pháp luật chính thức ghi nhận nguyên tắc:
- Các loại quy hoạch được phép lập đồng thời, trừ trường hợp pháp luật có liên quan không cho phép lập đồng thời.
Đây là điểm thay đổi có ý nghĩa thực tiễn lớn so với giai đoạn trước, khi nhiều địa phương và nhà đầu tư phải chờ hoàn thành cấp quy hoạch “cha” mới có thể tiếp tục triển khai các quy hoạch liên quan, dẫn đến kéo dài đáng kể thời gian chuẩn bị dự án.
Đặc biệt, Luật Quy hoạch 2025 còn bổ sung cơ chế linh hoạt đối với các dự án có tính chất đặc biệt hoặc cần đẩy nhanh tiến độ triển khai. Cụ thể, đối với:
- Dự án đầu tư công đặc biệt;
- Dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công;
- Các dự án khác theo chỉ đạo của Bộ Chính trị, Ban Bí thư Trung ương Đảng hoặc Đảng ủy Chính phủ;
thì các quy hoạch có liên quan đến dự án được phép lập đồng thời với các quy hoạch khác.
Quy định này tạo cơ sở pháp lý quan trọng để rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư, nhất là đối với các dự án hạ tầng chiến lược, giao thông, năng lượng hoặc các dự án động lực phát triển kinh tế - xã hội.
II. QUY ĐỊNH VỀ THỨ TỰ QUYẾT ĐỊNH, PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH
Bên cạnh cơ chế lập đồng thời, Điều 37 Luật Quy hoạch 2025 cũng quy định cụ thể về thứ tự quyết định hoặc phê duyệt đối với từng loại quy hoạch nhằm bảo đảm tính thống nhất giữa các cấp quy hoạch.
Theo đó:
1. Quy hoạch cấp quốc gia, ngành, vùng
Quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành và quy hoạch vùng được quyết định hoặc phê duyệt sau quy hoạch tổng thể quốc gia.
Tuy nhiên, trường hợp các quy hoạch này đã được lập và thẩm định trước thì vẫn có thể được quyết định hoặc phê duyệt trước nhằm tránh kéo dài tiến độ thực hiện.
2. Quy hoạch tỉnh
Quy hoạch tỉnh được phê duyệt sau quy hoạch vùng.
Quy định này tiếp tục khẳng định nguyên tắc bảo đảm tính thống nhất và liên kết phát triển giữa các địa phương trong cùng khu vực.
3. Quy hoạch chi tiết ngành
Quy hoạch chi tiết ngành phải được phê duyệt sau quy hoạch mà quy hoạch đó cụ thể hóa.
Điều này nhằm bảo đảm tính đồng bộ giữa quy hoạch tổng thể và các quy hoạch chuyên ngành triển khai sau đó.
4. Quy hoạch đô thị và nông thôn
Theo Luật Quy hoạch 2025:
- Quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu trong trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch chung được phê duyệt sau khi quy hoạch tỉnh được phê duyệt;
- Thứ tự phê duyệt các loại quy hoạch đô thị và nông thôn còn lại được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
5. Cơ chế đặc biệt đối với dự án trọng điểm
Đối với:
- Dự án đầu tư công đặc biệt;
- Dự án đầu tư công khẩn cấp;
- Hoặc các dự án theo chỉ đạo của Bộ Chính trị, Ban Bí thư Trung ương Đảng, Đảng ủy Chính phủ;
thì các quy hoạch liên quan đến dự án được phép phê duyệt trước các quy hoạch có liên quan khác.
Đây được xem là cơ chế pháp lý có tính “mở đường” nhằm đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị đầu tư và triển khai các dự án trọng điểm quốc gia.
III. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN
Việc Luật Quy hoạch 2025 cho phép lập đồng thời các loại quy hoạch và bổ sung cơ chế linh hoạt về thứ tự phê duyệt được đánh giá là bước cải cách đáng kể trong hoạt động quản lý nhà nước về quy hoạch và đầu tư.
Trên thực tế, một trong những nguyên nhân lớn khiến nhiều dự án bất động sản, hạ tầng hoặc khu công nghiệp kéo dài nhiều năm là do phụ thuộc vào tiến độ điều chỉnh hoặc phê duyệt của nhiều cấp quy hoạch khác nhau. Quy định mới kỳ vọng sẽ giúp:
- Rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư;
- Giảm tình trạng chồng chéo thủ tục;
- Tăng khả năng phối hợp giữa các cơ quan quản lý;
- Đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án;
- Hạn chế tình trạng “quy hoạch chờ quy hoạch”.
Đồng thời, quy định này vẫn giữ nguyên nguyên tắc bảo đảm mối quan hệ giữa các loại quy hoạch nhằm tránh phát sinh mâu thuẫn, chồng lấn hoặc thiếu thống nhất sau khi quy hoạch được phê duyệt.
Việc sửa đổi cũng được xem là động thái cụ thể hóa chỉ đạo của Lãnh đạo Chính phủ tại Văn bản số 767/VPCP-TKBT ngày 05/3/2025 của Văn phòng Chính phủ về việc triển khai kết luận của Tổng Bí thư liên quan yêu cầu “giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính”, được nêu tại Tờ trình số 1023/TTr-CP năm 2025.
Đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư và các đơn vị phát triển dự án, đây là thay đổi pháp lý quan trọng cần được theo dõi sát để chủ động xây dựng chiến lược đầu tư, chuẩn bị hồ sơ pháp lý và triển khai dự án phù hợp với cơ chế quy hoạch mới.
WISEE LAW đồng hành cùng doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc định hướng tư vấn pháp lý dự án thực tiễn, kiểm soát rủi ro toàn diện và xây dựng chi tiết giải pháp pháp lý phù hợp cho từng giai đoạn phát triển dự án.
- - - - - - - - THÔNG TIN LIÊN HỆ TƯ VẤN- - - - - - - -
P: 0984.47.47.54
E: wiseelaw@gmail.com
W: www.wiseelaw.com
A: 92b Nguyễn Hữu Cảnh, Thạnh Mỹ Tây, HCM
